Встречу с управдомами Смышляева начала с рассказа, как в дальнейшем (законопроект уже прошел первое чтение в мажилисе) жильцы многоэтажек смогут управлять своими домами. Мы уже писали об этом, но нелишне, думается , напомнить устами депутата.

В качестве отправной точки она предложила представить себе обычный многоквартирный дом. Его жильцы, как и прежде, должны выбрать форму управления. Раньше таких форм было несколько: КСК, ПТ, НСУ, ОСИ. Теперь их осталось две — обе напрямую связаны с кондоминиумом. Это объединение собственников имущества (ОСИ), которое требует регистрации юридического лица, и непосредственное совместное управление (НСУ), не предполагающее создания юрлица.

Причина отказа от других форм, в частности КСК, заключается в том, что кооператив обслуживает множество объектов и не привязан к конкретному дому как к единице кондоминимума. Такая модель, по словам Смышляевой, на практике показала свою неэффективность в плане вовлечения жильцов в управление своим домом.

Но при этом КСК как организация сохраняется — правда, уже не как форма управления, а как один из субъектов, предоставляющих услуги. Таких субъектов теперь три: управляющие компании (УК), КСК в формате общественных организаций и профессиональные управляющие (физлица, нанимаемые на работу).

Со слов мажилисвумен, в стране продолжают работать около 1500 КСК, и ликвидировать их, считает она, значит оставить дома без обслуживания. А это уже угроза коммунального коллапса: и без того в стране много бесхозных домов, а рынок управляющих компаний пока не может покрыть весь спрос.

Жильцы многоэтажки могут выбрать один из нескольких вариантов содержания своего дома.

Если у дома много квартир и хорошая собираемость денег, жильцы зарегистрировали ОСИ, они могут вообще не обращаться к управляющим компаниям. Они сами могут нанимать сантехников, электриков, дворников и вести все хозяйство.

Если председатель ОСИ, напротив, не обладает соответствующей компетенцией и не хочет брать на себя хозяйственную ответственность, то жильцы могут нанять профессионального управляющего — исполнительного директора. С ним заключается договор, и он берет на себя все вопросы обслуживания. Контроль за качеством работы остается за председателем и советом дома.

Есть и другой путь. Если жильцы не хотят или не могут активно заниматься управлением и собирать достаточные средства, они могут просто заключить договор с управляющей компанией и отдать обслуживание дома на аутсорс. Такая модель теперь прямо прописана в законе, хотя раньше фактически ограничивалась. По словам Смышляевой, на практике она существовала давно: жильцы искали специалистов на стороне, зачастую через сайты объявлений, и таким образом обслуживали дом.

Но если жильцы не могут договориться, не хотят никого выбирать и вообще не проявляют инициативу, то в дело вступает жилищная инспекция акимата. Она ждёт два месяца и, если дом по-прежнему “бесхозный”, назначает управляющую компанию. Но в любой момент жильцы могут собраться и сказать: спасибо, дальше мы сами. И поменять управкомпанию.

Все эти модели теперь будут закреплены в законе. Для каж­дой из них прописаны типовые договоры, уставы, формы отчетности. Закон, по словам Смышляевой, учитывает все узкие места, выявленные в ходе анализа практики.

Однако у руководителей КСК и ОСИ — тех, кто каждый день варится в коммунальной кухне, — все равно остались вопросы. Первым выступил председатель Ассоциации КСК, ОСИ и обслуживающих организаций района Алматы (Астана) Руслан АЙГОЖИН:

- У многих председателей домов есть сертификаты — мы обучались, получали профессиональную подготовку. Почему же тогда сертификат действует только три года? Почему не сделать, как с водительскими правами: один раз сдал — и все?

По его словам, краткий срок действия сертификатов вызывает подозрение в “искусственном создании рынка”, который будет постоянно принуждать специалистов платить за переобучение. Многие видят в этом схему, а не необходимость.

- Сертификат — это гарантия для жильцов. Когда они нанимают управляющую компанию или профессионального управляющего, у них нет рекрутингового агентства, чтобы проверить компетенции. Они, по сути, нанимают человека с улицы. А сертификат — это хоть какая-то гарантия, что он не мошенник.

Что касается срока, в законе нет жесткой нормы про “три года”. Я вас услышала, и если в законе о профквалификациях нет ограничений, то будем корректировать. Возможно, сделаем срок пять лет, а может, и введем бессрочный сертификат — с условием подтверждения квалификации, скажем, раз в пять лет. Это нормальная практика для любой профессии: у врачей, у педагогов. Потому что законы меняются, нормативка обновляется, человек должен оставаться в тренде. Отрасли нужен профессионализм, — ответила мажилисвумен Смышляева.

Второй вопрос тоже задал Айгожин, но уже из другой плос­кости — налоговой реформы. Снижение порога по НДС до 40 млн тенге может ударить по сервисным компаниям, которые обслуживают десятки домов. Рост оборота — и они автоматически попадают под налог. А это, в свою очередь, означает рост издержек, рост тарифов, перенос налоговой нагрузки на жильцов:

- Уже сейчас компании предупреждают: если мы попадаем под НДС, тарифы поднимаем на 16-20 процентов. Некоторые работают как ИП, другие как ТОО, но все они на упрощенке. Почему бы не выделить обслуживающие дома компании в отдельную категорию и не оставить им упрощенный режим?

Смышляева ответила прямо и без утешительных обещаний:

- Это рациональное предложение, я с вами согласна. Потому что речь идёт о деньгах людей, которые платят за содержание домов. Это не какие-то бизнес-конгломераты, корпорации, которые просто зарабатывают. Деньги в управляющие компании поступают от жильцов и, более того, они строго регламентированы: минимум 70 процентов всех средств должно идти на дом. Поэтому по управляющим компаниям мы соответствующее предложение дали в Налоговый кодекс. Но, чтобы вы понимали, в список, в котором разрешают упрощенный режим, сейчас подают всех. И какой на выходе список будет согласован, я вам сейчас не могу сказать, это непростая дискуссия. Кстати, именно поэтому в законопроекте КСК остаются в форме некоммерческих организаций, чтобы уберечь деньги жителей от налогов.

Глава ОСИ “ЖК Madrid” Ботагоз СМАИЛОВА напомнила о самой очевидной, но мало учитываемой проблеме — огромных домах:

- В моем доме больше тысячи квартир. Люди арендуют, уезжают, не открывают двери. А срок на голосование — два месяца. Даже если мы электронно обходим и бегаем с бумагами по квартирам, это просто физически невозможно!

Оказалось, рабочая группа уже работает над этим.

- Мы планируем варьировать сроки голосования в зависимости от размера дома. Для больших домов — больше времени, для маленьких — меньше. Идея логичная, и, надеюсь, её поддержат все участники рабочей группы, — прокомментировала Екатерина Смышляева.

Она же ответила и на предложение убрать графу “Воздержался” при голосовании:

- По этому вопросу пока спорят. Есть коллеги, которые против, считают, что голосование должно оставаться стандарт­ным, с графой “Воздержался”. Решение не принято, но эта тема “на столе”.

Участники встречи подняли ещё один острый вопрос — переизбрание председателей ОСИ. В некоторых домах за год могут поменяться пять руководите-лей — по сути, без системы и с постоянной дестабилизацией. Если новый председатель, то меняется все, поэтому смотрящие за домами призвали ограничить частоту таких переизбраний. Но здесь Смышляева непреклонна:

- Мы не можем ограничить граждан в их праве на само­управление. Мы же дали им выбор, говорим: “Будьте активными”. И тут же сказать “но не чаще раза в год” или “раз в три года” — это противоречие. Я была свидетелем борьбы кланов ОСИ в одном большом доме. Но я скажу, что это не массовое явление. Это вопрос пяти-шести домов в одном мегаполисе. Но мы предусмотрели другое сдерживающее: высокий кворум. Чтобы сменить председателя, нужен 51 процент голосов всех собственников, а не просто малой части активистов. Это серьёзный фильтр. Так что смена возможна, но не лёгкая.

Тогжан ГАНИ, Астана