Доля заявок от казахстанских инвесторов уменьшилась на 14% относительно показателей 2023 года.

Турция ужесточила правила краткосрочной аренды. Как это отразилось на инвесторах из Казахстана, есть ли тенденция к снижению покупки недвижимости в Турции, а также какие сложности возникают с ВНЖ, разбирался корреспондент inbusiness.kz с международными экспертами рынка недвижимости.

Как считает Гульжан Кустубаева, основатель компании MORE WAY, эксперт рынка недвижимости, изменения в правилах аренды отразились на всех инвесторах из разных стран без исключения. Дело в том, что сейчас резко снизились продажи, сделки на рынке недвижимости Турции. Многие турецкие застройщики от этого страдают – особенно те, кто строил дома на деньги инвесторов.

"Есть такие застройщики, которые сейчас не могут достроить начатые проекты. Крупные застройщики, с которыми мы работали, продолжают строить, выдавать документы на право собственности ТАПУ. Многие риелторские компании закрылись. Мы ещё открыты, несмотря на то, что сделок очень мало. Я компанию не закрываю, потому что понимаю, что это явление временное", — рассказала Гульжан Кустубаева.

По её словам, цены снизились и вернулись к 2021 году. Кроме того, застройщики стали более сговорчивыми, лояльными и дают больше рассрочек. Эксперт отмечает, что нужно вкладываться в рынок недвижимости сейчас, когда цены упали, а не когда они растут.

"У нас привычка же такая, когда цены растут, все начинают покупать. А когда цены падают, люди начинают паниковать и продавать за бесценок. Это неправильная тенденция, неправильные инвестиции. Поэтому как раз-таки, когда рынок на спаде — это время для правильных инвестиций, нужно купить и ждать, когда рынок выровняется, и продавать уже потом по другим ценам", — полагает основатель компании MORE WAY.

По мнению Елены Мутлу, менеджера Tranio по работе с партнёрами в Турции, ужесточение правил краткосрочной аренды в Турции не привело к значительному сокращению интереса инвесторов из разных стран к рынку. Инвесторы из Казахстана по-прежнему заинтересованы в приобретении недвижимости в Турции, поскольку существуют специальные проекты с уже готовыми лицензиями, соответствующими новым требованиям. По данным статистического института Турции TUIK, инвесторы из Казахстана стабильно остаются в топ-5 иностранных покупателей недвижимости в 2024 году. С января по июль они приобрели более 500 объектов.

Международный брокер недвижимости Tranio также отмечает, что теперь для того, чтобы самостоятельно сдавать недвижимость в краткосрочную аренду через платформы Airbnb и Booking, инвесторы должны получить лицензии от министерства культуры и туризма. Кроме того, чтобы получить лицензию, потребуется разрешение от других собственников квартир в здании, что усложнит процесс. Если инвестор при покупке инвестиционной недвижимости заключает договор с управляющей компанией, то получать лицензию самому не нужно. Управляющая компания будет заниматься всеми организационными вопросами и арендой, а также платить налоги в бюджет Турции.

Инвесторы из Казахстана предпочитают Турции Таиланд

Напомним, что в 2022 году на рынке недвижимости в Турции наблюдался заметный ажиотаж, который был обусловлен геополитической обстановкой. Однако в 2023 году спрос на недвижимость снизился из-за ряда факторов, таких как выборы, землетрясения и пожары, а также из-за сложной экономической ситуации в стране, которая привела к росту цен и обесцениванию турецкой лиры.

Как утверждают в Tranio, на данный момент экономическая ситуация в Турции постепенно стабилизируется. Летом текущего года эксперты компании отметили рост интереса к покупке объектов в Аланье, а также стабильный спрос в Стамбуле на программу получения гражданства через инвестиции в недвижимость на сумму от 400 тыс. долларов.

По данным аналитиков Tranio, в 2023 году Турция сместилась с позиции лидера рейтинга популярных направлений среди граждан Казахстана, которую она занимала на протяжении двух лет, уступив первое место ОАЭ (17,39% от всех заявок). В 2024-м лидирующую позицию в топ-5 стран для покупки зарубежной недвижимости гражданами Казахстана занял Таиланд (18,18% от всех заявок).

Спрос на турецкую недвижимость продолжил снижаться — доля заявок от казахстанцев уменьшилась на 14% относительно показателей 2023-го. В первые восемь месяцев прошлого года 15,94% клиентов интересовались недвижимостью в Турции, а за аналогичный период этого года — 13,64%.

Топ-5 направлений для покупки зарубежной недвижимости казахстанцами, январь–август 2024 г.

Если рассматривать медианный бюджет запросов граждан Казахстана на рынке Турции, то здесь тоже наблюдается снижение. Так, в 2023-м медианная стоимость покупки составляла 291, 3 тыс. долларов, а в 2024 году — 221,6 тыс. долларов, что на 23,91% меньше аналогичного периода прошлого года.

Медианный бюджет казахстанцев на покупку недвижимости в Турции, январь–август 2024 г.

Проблемы возникают с ВНЖ

В настоящее время есть определенные трудности с получением туристического вида на жительство. Например, заявителю нужно предоставить не только подписанный договор об аренде, но и специальную справку о временной регистрации, которую может выдать только собственник жилья.

Кроме того, для получения туристического ВНЖ требуется предоставить выписку из банка и план действий на время пребывания в Турции. На сегодняшний день туристический ВНЖ выдается на срок от полугода до года, причём на практике чаще этот срок составляет всего полгода. Что касается ВНЖ за покупку недвижимости стоимостью от 200 тыс. долларов — достаточно предоставить документы о наличии недвижимости.

"Вид на жительство практически не дают. Для того чтобы получить вид на жительство, нужно иметь недвижимость в открытом районе с кадастровой стоимостью 200 тысяч долларов и выше. По аренде то же самое — аренда должна быть в открытом районе. Например, в Аланье есть несколько открытых районов, где ещё можно сдавать в аренду. А в таком популярном районе, как Махмутлар, например, аренды уже нет.

В связи с тем, что не дают вид на жительство, очень много людей, которые были на туристическом ВНЖ, покинули Турцию. Например, мы наблюдали уже, что весной было очень мало русскоязычных в Алании. Летом, конечно, они как туристы приехали, а вот из постоянно проживающих многие уехали", — отметила Гульжан Кустубаева.

Какую квартиру выгодно сдавать в Турции

Также в этом году турецкие отельеры несут убытки, из-за роста цен на туристические путёвки туристы предпочитали арендовать жилье у владельцев недвижимости, пока турецкие власти не ужесточили правила аренды, требуя официальное разрешение и лицензию на сдачу жилья в аренду.

По словам Елены Мутлу, иностранные владельцы турецкой недвижимости реагируют на новые требования по-разному. В прошлом году обсуждалось, что необходимо получать лицензии на сдачу жилья в аренду. Некоторые собственники могут действовать нелегально, работая в "серой зоне". Тем не менее, если у них есть стабильный поток клиентов, они могут взаимодействовать напрямую, без привлечения управляющей компании.

Если соседи заметят частую смену арендаторов и решат пожаловаться, владельцы могут столкнуться со значительными штрафами от 100 тыс. лир (около 3 тыс. долларов). Таким образом, существует риск быть привлеченными к ответственности.

"Для того чтобы сдавать недвижимость в аренду, она должна быть оформлена как апарт-отель концепта. Например, наши клиенты продолжают сдавать в аренду, хотя около трёх месяцев у них был простой, пока застройщики не оформили все документы как положено. Поэтому при приобретении недвижимости необходимо учитывать, чтобы она была оформлена, как апартаменты отельного типа, с такими квартирами проблем нет", — подчеркнула эксперт Гульжан Кустубаева.

Несмотря на то, что в прошлом году Турция пережила множество событий, включая природные катаклизмы и выборы президента, экономика постепенно стабилизируется, в августе инфляция составила 4%.

Рынок недвижимости в Стамбуле активен и предлагает варианты для инвестиций от 220 тыс. долларов, отмечают в Tranio.

"Наблюдается интересный тренд: в этом году всё чаще приобретаются квартиры для детей, которые приезжают учиться в вузы Турции. Летом также традиционно сохранялся высокий спрос на Анталью и Аланью. С открытием нового аэропорта в Мерсине ожидается повышение спроса в этом регионе. Мерсин — одно из самых доступных по ценам мест в Турции, где квартиры можно приобрести от 65 до 80 тыс. долларов, что дешевле, чем в Аланье и Анталье", — говорят аналитики международной компании.

Более того, как утверждают эксперты, процесс получения паспорта стал более стабильным, так как экспертиза теперь проводится только через GEDAŞ, дочернюю компанию министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата. Срок оформления документов сокращен до шести-восьми месяцев, что значительно улучшает ситуацию по сравнению с тем, что было ранее.

Напомним, ранее мы писали о том, что делать казахстанцам, вложившим средства в турецкую недвижимость.

Изображение Lillie Fee с сайта Pixabay