Предложения по решению проблем на казахстанском рынке недвижимости эксперты "разобрали на кусочки" и многие из них назвали нерабочими.
Корреспондент inbusiness.kz обратился к экспертам за комментариями по поводу предложений депутата мажилиса Нургул Тау о том, как можно решить проблему казахстанцев с жильем, прозвучавших на пленарном заседании палаты 18 сентября.
Напомним, что депутат предложила регулировать цены на арендное жилье , определив предельные цены на аренду квартир, размещать объявления на сайтах с указанием количества звезд, по примеру гостиниц, создать единый реестр арендодателей и утвердить типовой проект договора аренды. Как это повлияет на рынок жилья? Сколько может сегодня составлять предельная цена на аренду 1-комнатной, 2-комнатной и 3-комнатной квартиры? Станут ли цены на арендное жилье тогда более конкурентными и справедливыми?
По мнению Нины Лукьяненко, эксперта рынка недвижимости, поскольку много лет назад Казахстан и соседние республики перешли в формат рыночной экономики, то цены должны регулироваться самим рынком, а значит спросом и предложением.
"Кто и как должен будет определять методологию исчисления стоимости арендной платы определенной квартиры в определенном районе, в конкретном доме с индивидуальным ремонтом или "убитом" состоянии с конкретной мебелью и бытовой техникой? Мне кажется, что было бы справедливо предоставить формирование цены самому рынку. Хорошая квартира по хорошей цене быстро находит своего арендатора. Квартира по завышенной цене или в ужасном состоянии остается ждать снижения цены", — отметила эксперт.
Более того, она считает, что право частной собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом и никто не имеет права вмешиваться и диктовать владельцам какие-либо условия, в том числе формировать цену аренды.
При этом, на её взгляд, размещение объявлений на сайтах с указанием количества звезд на примере гостиниц не является рабочим вариантом.
"Кто будет проверять соответствие квартир звёздам? А если бытовая техника сломалась, звезду кто уберет, а соседи затопили — кто решает, убрать звезду или добавить? Цены могут стать справедливыми только в одном случае: в случае насыщения рынка достойными предложениями по аренде. Есть только один верный способ это сделать – государство должно построить доходные дома и предлагать их рынку. И пожалуйста, и звёздность и цены можно будет регулировать. Есть второй способ: создать государственные управляющие компании, которые должны заниматься именно сдачей в аренду. В этом случае есть возможность принимать недвижимость в управление и также следить и за звёздностью, и за ценами", — предложила эксперт.
А вот создание типового договора, по её мнению — идея неплохая. Это может помочь сторонам сделки по аренде учитывать основные условия и не приводить к дискомфорту в случае непредвиденных обстоятельств. Касательно единого реестра арендодателей — идея вполне рабочая, главное, чтобы это было просто и удобно самим владельцам и не приводило к какому-либо дискомфорту, полагает Нина Лукьяненко.
Людям станет легче арендовать жилье
Как считает специалист компании "Этажи" Олеся Будяну, если цены на аренду более-менее урегулировать, то людям станет легче арендовать квартиры – они будут более доступными. Потому что сейчас, допустим, в сезон — к осени очень много студентов оказывается без своего жилья после первого курса. То есть училища, институты предлагают место в общежитии только на первом курсе, дальше приходится искать жилье. Например, студенты могут позволить себе аренду в "старом городе" столицы – однокомнатную квартиру в Сарыаркинском районе, но с хорошим ремонтом, примерно за сто тысяч тенге в месяц.
Хотя сегодня та же 1-комнатная квартира в Сарыаркинском районе с косметическим ремонтом в доме 1965 года постройки стоит 140-150 тыс. тенге. Но людям деваться некуда и приходится арендовать. В Алматинском районе Астаны однокомнатную квартиру можно арендовать в пределах 130-120 тыс. тенге. Двушка будет стоить около 180-160 тыс. тенге, в зависимости от ремонта и так далее, что предлагают хозяева. Трёхкомнатная квартира в старом Алматинском районе стоит 230-250 тыс. тенге. Дальше, естественно, будет ещё дороже, отмечает специалист.
Что говорят застройщики в ответ на предложения?
Депутат мажилиса Нургул Тау также предложила, чтобы казахстанские стройкомпании использовали специальные "экстроу-счета", где будут храниться средства вкладчиков.
В Ассоциации застройщиков РК полагают, что данный механизм реализован во втором способе привлечения средств дольщиков. Единственная недоработка заключается в том, что отсутствует элемент, который предусмотрен в проектном финансировании, внедренном в РФ. В России, когда строительная компания обращается за кредитом, для неё фиксируется процентная ставка, например, 14%. Строительство ведётся за счёт кредитных средств, а деньги дольщиков поступают не застройщику, а на эскроу-счета в банк и не используются для финансирования строительства. При этом чем больше средств вносят дольщики, тем ниже становится ставка по кредиту для строительной компании. Например, если распроданы все квартиры и кредит практически погашен, ставка может снизиться до 2%. Это удобная схема, и строительные компании охотно работают по ней.
К сожалению, как утверждают в ассоциации, на данный момент банки не готовы внедрять такой механизм, что и является причиной его отсутствия у нас.
Поскольку многие берут кредит на жилье, а потом и на ремонт, депутат предложила вводить квартиры в ЖК в эксплуатацию после полного ремонта, как за рубежом. Для предотвращения скачка цен на имущество цену на ремонт каждой квартиры предложено определять в предварительном договоре с вкладчиком.
В ассоциации отметили, что поддерживают внедрение практики сдачи квартир с чистовой отделкой. Однако считают, что этот процесс должен быть поэтапным. Если сразу ввести запрет на продажу жилья в черновой отделке, это может создать риски снижения качества, попыток обхода норм и возможных недоразумений с покупателями.
"Ключевой вопрос при переходе к строительству жилья с чистовой отделкой — это уровень зрелости отрасли и готовность строительных компаний. Мы, как ассоциация, надеемся, что строительные компании будут постепенно увеличивать долю проектов с чистовой отделкой, которые найдут своих покупателей. Однако не все казахстанцы готовы приобретать жилье с уже готовым ремонтом. Многие предпочитают индивидуальные решения и хотят сделать ремонт под свои личные предпочтения. Стоит отметить, что реализовать особый ремонт для каждого клиента в массовом строительстве невозможно, и в мире такое не практикуется", — подчеркнул Виктор Микрюков, глава ассоциации застройщиков РК.
По его словам, вопрос о том, повлияет ли это на стоимость жилья, также очевиден — такие квартиры будут стоить дороже. Однако если подход будет логичным, покупатели, берущие ипотеку по программе 7-20-25, оплатят полную стоимость сразу, что избавит их от необходимости брать потребительские кредиты под высокие проценты (например, под 24%). Это даст нашим гражданам значительное финансовое преимущество.
На вопрос, сократит ли число застройщиков на рынке предлагаемый запрет на заключение предварительных условий покупки жилья, как в целях исключения обхода закона "О долевом участии в жилищном строительстве", и к чему это может привести, в ассоциации ответили следующее:
"Этот подход, скорее, звучит как лозунг, который на данный момент сложно имплементировать в законодательство и эффективно реализовать. Без должных механизмов государственного контроля проблему не решить. Вне зависимости от того, какие изменения в законодательство будут внесены или какие запреты установлены, без эффективного государственного надзора результаты останутся прежними. Только при условии работающего контроля со стороны государства можно ожидать реальных изменений в отрасли".
В целях повышения доступности жилья в стране предложено внедрение программы "trade-in" в рамках банка, реализующего систему жилищных строительных сбережений. Насколько это эффективно с экономической точки зрения? Какие возможные выгоды, и наоборот, открываются перед участниками рынка недвижимости?
Как утверждают в ассоциации, многие застройщики предпринимали попытки внедрить программу "trade-in", однако, к сожалению, этот механизм оказался достаточно сложным. Во-первых, покупатели часто не соглашались с предложенной ценой на их квартиры, что создавало препятствия для участия в программе. Во-вторых, для строительных компаний это стало дополнительной нагрузкой, так как они должны были заниматься дальнейшей реализацией этого жилья. В результате программа не получила ожидаемого успеха и не смогла стать массовым инструментом на рынке.
